8. Mai 2017

Nachlassimmobilien in Bayern – weitere Fragen

Schriftliche Anfrage des Abgeordneten Ludwig Hartmann, Bündnis 90/Die Grünen, vom 23.03.2017, mit den Antworten des Staatsministers der Finanzen, für Landesentwicklung und Heimat, Dr. Markus Söder, vom 08.05.2017 (kursiv dargestellt)

Im Nachgang zur Beantwortung der Schriftlichen Anfrage vom 17. Oktober 2016 betreffend „Nachlassimmobilien im Besitz des Freistaates Bayern“ (Drs. 17/14904) ergeben sich einige weitere Fragen:

1. a) Warum stehen bei der Immobilien Freistaat Bayern (IMBY) nur 15 der 3.009 (Stand: 15. März 2017) im Besitz des Freistaats befindlichen Nachlassimmobilien zum Verkauf?
zu 1. a): Alle Staatserbschaften des Freistaates werden zentral vom Landesamt für Finanzen (LfF) abgewickelt. Der Verkauf über die IMBY ist nur einer von vielen Wegen, über die das LfF Nachlassimmobilien verwertet.
Die Verkaufs- und Verwendungsbemühungen des LfF sind umfassend und stets einzelfallbezogen und beinhalten neben der Verwertung über die IMBY auch die Verwertung im Rahmen von Zwangsversteigerungs- und Nachlassinsolvenzverfahren, Ausschreibungen über die Grundpfandrechtsgläubiger und eines Verkaufs an Miteigentümer oder Miterben.
Im Ergebnis wird damit der Großteil der Nachlassimmobilien nicht über die IMBY, sondern über andere Wege verwertet. Zudem umfasst die erwähnte Kategorie „Nachlassimmobilien” auf der Homepage der IMBY nur einen Teil der angebotenen Immobilien aus Erbfällen. Veräußert die IMBY Nachlassimmobilien, die Bestandteil des Grundstockvermögens sind, werden diese regelmäßig nicht unter dieser Kategorie, sondern unter der Kategorie „Verkäufe” angeboten.

1. b) Wie viele Einnahmen und Ausgaben generiert der Freistaat mit den Nachlassimmobilien in den Jahren 2006 bis 2015 (wenn nicht anders möglich, Zusammenfassung der Einnahmen und Ausgaben pro Nachlassfall)?
zu 1. b) Wie bereits im Rahmen der Antwort auf die erste Schriftliche Anfrage vom 17. Oktober 2016 Drs. 17/14904 dargestellt, werden Einnahmen und Ausgaben beim LfF nachlassbezogen erfasst, d. h. einem spezifischen Nachlassfall zugeordnet.
Eine gesonderte statistische Erfassung der Einnahmen und Ausgaben mit Immobilienbezug findet nicht statt. Insgesamt ergaben sich beim LfF die folgenden Einnahmen und Ausgaben aus Fiskalerbschaften , wobei etwa Personalkosten nicht berücksichtigt sind:
170508 Nachlassimmo Tabelle 1

 

 

 

 

 

 

 

Der vergleichsweise geringe Überschuss im Jahre 2012 beruht auf außergewöhnlich hohen Ausgaben in diesem Jahr, etwa durch die Auszahlung von Vermächtnissen.

1. c) Wie lässt sich die hohe Zahl an Nachlassimmobilien auf gesetzlicher Basis erklären, die sich außerhalb Bayerns befindet?
zu 1. c): Der Freistaat erbt nach § 1936 Bürgerliches Gesetzbuch, wenn ein Erblasser seinen letzten Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Bayern hatte und kein anderer Erbe vorhanden ist. Maßgeblich ist also nicht die Lage der Immobilie, sondern der letzte Wohnsitz bzw. gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers.

2. a) Wie könnte der Freistaat – vor allem unter der Maßgabe Innen- vor Außenentwicklung – die Leerstände als einen zusätzlichen Baustein nutzen, um dem bayernweit mehr oder weniger grassierenden Wohnungsmangel zu begegnen?
zu 2. a): Zu „Leerständen “ kann es überhaupt nur bei einem kleinen Teil der Nachlassimmobilien kommen. So ist die Mehrzahl der vom Freistaat geerbten Grundstücke unbebaut (Flur-, Wald- und Wegegrundstücke oder sonstige unbebaute Grundstücke).
Zudem wird der Freistaat nur in einem Teil der Fälle Alleineigentümer. Häufig ist der Freistaat Teil einer Erbengemeinschaft (Miteigentümer- oder Gesamthandsgemeinschaft) und damit nicht frei in der Entscheidung über das weitere Vorgehen hinsichtlich der Immobilien.
Wie in der Antwort auf die erste Schriftliche Anfrage vom 17. Oktober 2016 Drs. 17/14904 umfassend dargelegt, sind die Bemühungen des Freistaates gern. Ziffer 2.1.6 der Nachlassrichtlinien stets auf eine zeitnahe Veräußerung der Grundstücke aus Erbfällen ausgerichtet – unabhängig davon, ob ein Grundstück bebaut ist. Mit dem Erlös aus dem Verkauf sollen insbesondere die mit dem Erbe verbundenen Verbindlichkeiten befriedigt werden.

2. b) Warum wird bei 5 Jahren oder länger im Besitz des Freistaats befindlichen Nachlassimmobilien – laut Auskunft in Drs. 17/14904 insgesamt über 1.000 Immobilien im als Nachlassimmobilien gekennzeichneten Bestand – keine Sanierung (z. B. zu Vermietungszwecken o. Ä.), der Abriss bestehender Gebäude oder andere Maßnahmen erwogen, die eine Nutzbarmachung der Immobilie wahrscheinlicher machen?
zu 2. b): Wie in der Antwort zu Frage 2 a erläutert, ist die Mehrzahl der Nachlassimmobilien unbebaut, sodass sich diesbezüglich die Frage nach einer Sanierung oder einem Abriss von Bestandsgebäuden nicht stellt. Für bebaute „Problemimmobilien” stellt der Freistaat in den Jahren 2017 und 2018 zusätzlich 3 Millionen Euro zur Verfügung. Mit diesen Mitteln sollen die Betreuung und Pflege geerbter Immobilien intensiviert und mehr abrissfähige Immobilien aus dem Ortsbild entfernt werden. Neben positiven Effekten für die Nutzbarmachung wird damit auch ein zusätzlicher Beitrag zur Verbesserung des Ortsbildes und zur Steigerung der Standortattraktivität in den betroffenen Gemeinden geleistet.

2. c) Gibt es Überlegungen in der Staatsregierung, die Nachlassrichtlinien vom 31. Januar 2003 dahingehend anzupassen?
zu 2. c): Vgl. Antwort zu Frage 2 b. Das Staatsministerium der Finanzen, für Landesentwicklung und Heimat hat bereits eine Initiative zur vermehrten Entfernung abrissfähiger Immobilien gestartet.

3. a) Tritt der Freistaat in der Regel proaktiv an die jeweiligen Standortkommunen heran, um ihnen die Nachlassimmobilien zum Verkauf anzubieten?
zu 3. a): Fällt eine Immobilie im Wege des Staatserbrechts an den Freistaat Bayern, nimmt das LfF standardmäßig Kontakt mit der jeweiligen Kommune auf und informiert über den Erbanfall. In dem entsprechenden Standardschreiben werden nicht nur verschiedene Informationen zum Zustand der Immobilie, sondern auch ein (eventuelles) Kaufinteresse der Kommune abgefragt.
Auch im weiteren Verfahren steht der Freistaat im engen Kontakt mit den Kommunen. Zur weiteren Intensivierung des Kontakts mit den Kommunen wurde ein System fester regionaler Ansprechpartner beim LfF etabliert und im Internet unter www.lff.bayern.de veröffentlicht. Jedem Landkreis und seinen Kommunen wird namentlich ein Ansprechpartner zugeteilt, der für Fragen zur Verfügung steht. Auf diese Weise wird insb. die Betreuung der betroffenen Kommunen institutionalisiert und personalisiert.

3. b) Wenn nein, warum nicht?
zu 3. b): Vgl. Antwort zu Frage 3 a.

3. c) Wenn ja, welches sind die zentralen Gründe der Gemeinden, einen Ankauf einer Nachlassimmobilie auszuschlagen?
zu 3. c): Die entsprechende Motivation wird nicht abgefragt. Verschiedene Faktoren können eine Rolle spielen, etwa fehlende Nutzungsmöglichkeiten für die entsprechende Immobilie. Zudem sind Nachlassimmobilien zu einem weit überwiegenden Teil (geschätzte 80 bis 90 Prozent, eine separate Datenauswertung hierzu ist nicht möglich) mit Rechten in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs, insbesondere mit Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden), belastet. Eine Übertragung auf die Kommunen mit diesen Belastungen ist aufgrund des kommunalen Haushaltsrechts (insbesondere dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit sowie dem Risikominimierungsgebot) oftmals nicht möglich.

4. a) Wie viele der 2.219 zwischen 2006 und 2015 verkauften Nachlassimmobilien wurden an die jeweiligen Standortkommunen veräußert?
zu 4. a): Entsprechende Daten werden statistisch nicht erfasst.

4. b) Bei wie vielen der 3.009 im Besitz des Freistaats befindlichen Nachlassimmobilien steht der Freistaat derzeit in Verkaufsverhandlungen mit den Standortkommunen?
zu 4. b): Entsprechende Daten werden statistisch nicht erfasst.

4. c) Gibt es seitens der Staatsregierung konkrete Überlegungen, Nachlassimmobilien im Besitz des Staates unentgeltlich an die jeweils betroffenen Kommunen zu übertragen, damit die Kommunen diese im Sinne der Ortsentwicklung, der Nachbarimmobilien und des Ortsbilds nutzbar machen können?
zu 4. c): Der Freistaat Bayern kann Grundstücke an betroffene Kommunen nach dem geltenden Haushaltsrecht nur zum Verkehrswert veräußern (Art. 63 Abs. 3 Bayerische Haushaltsordnung
– BayHO). Auch bei Freihandverkäufen, die gern. Ziffer 1.3.1 der Grundstücksverkehrsrichtlinien an Gemeinden zur Erfüllung ihrer eigenen Aufgaben möglich sind, ist gern. Ziffer 1.3.6 der Grundstückverkehrsrichtlinien der Verkehrswert zugrunde zu legen. Unter Einhaltung dieser Vorgaben und mangels anderweitiger Nachfrage beträgt der Kaufpreis von entsprechend schlecht erhaltenen Nachlassimmobilien bereits jetzt häufig nur 1,– Euro. Da also ein kostengünstiger Verkauf an Kommunen rechtlich möglich ist und auch praktiziert wird, besteht keine Notwendigkeit, für Nachlassimmobilien eine Aufweichung des Grundsatzes, Immobilien nur zum Verkehrswert zu veräußern, vorzunehmen. Das Problem, das eine Übertragung an die Kommunen erschwert, liegt vielmehr in vielen Fällen nicht im Kaufpreis, sondern in den hohen dinglichen Belastungen, die oftmals mit einem Nachlassgrundstück verbunden sind (vgl. Antwort zu Frage 3 c).

5. a) Warum stößt die Staatsregierung keine weitergehenden Maßnahmen in Regionen an, in denen sich Nachlassimmobilien, die als leer stehende Häuserruinen) die Ortsentwicklung behindern, den Wert von Nachbarimmobilien mindern und das Ortsbild belasten und nur schwierig veräußern lassen (v. a. in Nordbayern)?
zu 5. a): Die Staatsregierung hat bereits entsprechende Maßnahmen getroffen. So wurden für die Jahre 2017 und 2018 bereits 3 Millionen Euro zusätzlich für die intensivere Betreuung und Pflege geerbter Immobilien und für die Entfernung abrissfähiger Immobilien aus dem Ortsbild zur Verfügung gestellt (vgl. Antwort zu Frage 2 b).
Zudem wird mit der auf vier Jahre (2017–2020) befristeten Sonderförderung „Revitalisierung von Stadt- und Ortskernen in Nordostbayern” eine Förderung von Maßnahmen zur Beseitigung von Leerständen und der Aufwertung von lnnerortslagen im Rahmen der Städtebauförderung und Dorferneuerung ermöglicht. Für die entsprechenden Maßnahmen wird ein Fördersatz von 90 Prozent gewährt. Für den verbleibenden kommunalen Eigenanteil kann auch der lnvestivanteil einer etwaig gewährten Stabilisierungshilfe verwendet werden.
Zu den Maßnahmen zur Beseitigung innerörtlicher Leerstände können z. B. zählen:
• Modernisierung und Instandhaltung leer stehender Gebäude;
• Ersatzloser Abbruch leer stehender Gebäude;
• Abbruch leer stehender Gebäude für eine Wiederbebauung.

5. b) Gibt es konkrete Überlegungen der Staatsregierung, wie die vielfältigen Probleme mit diesen leer stehenden Häuserruinen) in eher strukturschwachen Gebieten (z. B. in Nordbayern) – evtl. in Zusammenarbeit mit den Standortkommunen – gelöst werden könnten?
zu 5. b): Vgl. Antwort zu Frage 5 a.

5. c) Wie lassen sich die teilweise großen Unterschiede bezüglich der regionalen Verteilung der Nachlassimmobilien innerhalb Bayerns erklären?
zu 5. c): Es werden keine Daten erfasst, die belastbare Aussagen im Hinblick auf demografische Strukturen und Entwicklungen oder andere gesellschaftliche Entwicklungen zulassen würden.

6. a) Warum erbt Bayern im bundesweiten Vergleich mit Abstand die meisten Nachlassimmobilien?
zu 6. a): Der Freistaat Bayern ist das einzige Bundesland, in dem eine gesetzlich verordnete Pflicht der Nachlassgerichte zur Erbenermittlung besteht. Notwendige Konsequenz einer solchen, auf jeden Erbfall folgenden Erbenermittlung von Amts wegen ist, dass mehr Staatserbschaften festgestellt werden als in allen anderen Bundesländern, in denen aktuell keine Erbenermittlung von Amts wegen stattfindet.
Im Übrigen wird die Motivation, warum Erben in Bayern ihre Erbschaft nicht antreten, vom Freistaat Bayern nicht abgefragt.

6. b) Nach welchen Kriterien wird darüber entschieden, welche Nachlassimmobilien in den Grundstock übertragen werden?
zu 6. b): Nachlassimmobilien, die im Alleineigentum des Freistaates stehen, werden der IMBY vom LfF zur Verwertung oder anderweitigen staatlichen Nutzung übertragen, wenn diese nicht belastet sind, und der Nachlass, dessen Teil die Immobilien sind, frei von Nachlassverbindlichkeiten ist. Solche Immobilien werden regelmäßig Bestandteil des Grundstockvermögens im Sinne des Art. 81 der Bayerischen Verfassung.

6. c) Wo liegen jeweils die 206 Nachlassimmobilien, die zwischen 2006 und 2015 in den Grundstock übertragen wurden (bitte Regierungsbezirk, Landkreis und Ort bzw. Gerichtsstand angeben)?
zu 6. c): Die regionale Verteilung der in das Grundstockvermögen übertragenen Nachlassimmobilien ergibt sich aus der Anlage.

7. a) Ist die Diskrepanz zwischen der in der Anfrage „Nachlassimmobilien im Besitz des Freistaats Bayern“ vermeldeten Zahl von 3.009 im Bestand des Freistaats befindlichen identifizierbaren Nachlassimmobilien und der seitens der Deutschen Presse-Agentur (dpa) am 31.10.2016 vermeldeten Zahl von 7.251 Nachlassimmobilien im Besitz des Freistaats allein mit Gebäuden in Miteigentümerschaft zu erklären?
zu 7. a): Die teilweise in der Presse vermeldete Zahl von 7.251 Nachlassimmobilien bezieht sich auf die Anzahl aller Nachlassimmobilien, die dem Freistaat Bayern jemals zugefallen sind. Abzüglich der bislang erfolgten Verwertungen befinden sich wie dargestellt (Stand November 2016) insgesamt 3.037 Immobilien im Besitz des Freistaates, davon 3.009 Immobilien aus gesetzlichen und 28 Immobilien aus testamentarischen Erbfällen.

7. b) Wie verteilt sich die Miteigentümerschaft an diesen Gebäuden auf z. B. Privatpersonen, Kommunen und andere öffentliche Institutionen?
zu 7. b): Von den 3.037 Immobilien, die sich Ende 2016 nach den Datenbankauswertungen des LfF im Besitz des Freistaates Bayern befanden, standen 1.263 im Alleineigentum des Freistaates Bayern. An 963 Immobilien bestand Gesamthandseigentum und an 749 Immobilien Miteigentum des Freistaates Bayern. Die Eigentumsverhältnisse von 62 Immobilien waren nicht automatisch auswertbar. Wer neben dem Freistaat Bayern Anteilseigner an den Immobilien ist, wird statistisch nicht erfasst.

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Hier habe ich Ihnen meine Schriftliche Anfrage und die Antwort der Staatsregierung auch als pdf-Datei im Drucksachenlayout des Bayerischen Landtags hinterlegt.

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